河北省秦皇島市海港區(qū)東環(huán)路街道紅光北里社區(qū)一處小區(qū)內(nèi)，工人正在進(jìn)行墻體彩繪。 人民圖片
“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，黨的二十屆四中全會為新時代我國房地產(chǎn)發(fā)展定下清晰基調(diào)。
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）中，一系列針對性部署，清晰勾勒出“十五五”時期房地產(chǎn)的發(fā)展路線圖。
受訪專家表示，“十五五”時期房地產(chǎn)將告別單一的“造房賣房”模式，轉(zhuǎn)而圍繞人的核心需求，實現(xiàn)從“有房住”到“住好房”的全面升級。
轉(zhuǎn)變背景：房地產(chǎn)
進(jìn)入發(fā)展新階段
安居，是人民幸福生活的基點。
我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過20多年快速發(fā)展，有力支撐了我國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。
黨的十八大以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，居民住房條件顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房面積超過40平方米。同時，建成了世界最大規(guī)模的城鎮(zhèn)住房保障體系，建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢。
近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中，刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。
倪虹表示，2024年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達(dá)13%。長遠(yuǎn)看，我國房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。
“當(dāng)前，人民群眾住房需求已經(jīng)從‘有沒有’轉(zhuǎn)為‘好不好’，而且，隨著老齡化、少子化、區(qū)域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個性化、多樣化。”倪虹指出，必須適應(yīng)新階段新變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、監(jiān)管方式改革，創(chuàng)新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險，加快推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
《建議》將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎實推進(jìn)全體人民共同富裕”部分。同時，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容還在“建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“加快構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展動力”“推進(jìn)國家安全體系和能力現(xiàn)代化，建設(shè)更高水平平安中國”等章節(jié)中被提及。
具體表述上，相較于“十四五”時期，“十五五”時期房地產(chǎn)政策的核心關(guān)鍵詞已從“增加供給”“平穩(wěn)發(fā)展”，轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供給”“高質(zhì)量發(fā)展”“新模式”。
這些調(diào)整釋放了怎樣的信號？上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受中國城市報記者采訪時解讀表示，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，涉及面非常廣，扎根于一個龐大的生態(tài)系統(tǒng)。行業(yè)的發(fā)展模式和運(yùn)作邏輯不會出現(xiàn)突發(fā)的、瞬間顛覆性的推倒重來，模式轉(zhuǎn)型總體上會遵循先立后破的原則，循序漸進(jìn)。
“但在大方向上已經(jīng)出現(xiàn)發(fā)展理念、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展動力和配套制度及政策工具的整體性轉(zhuǎn)向?！标惤苷J(rèn)為，總體方向是，推動房地產(chǎn)回歸民生屬性、商品屬性和更好地滿足現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的需求；總的思路是，從以“量”為主的“增量發(fā)展+防風(fēng)險約束”，轉(zhuǎn)為以“質(zhì)”“效”“制度完善”為核心的高質(zhì)量發(fā)展路徑，更強(qiáng)調(diào)存量提質(zhì)、產(chǎn)品和服務(wù)的雙重升級以及制度體系的系統(tǒng)完善。
分類供給：讓不同群體
都能住上合適的房
在寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市，新市民陳菲的生活，因為一套新住房，翻開了新篇章。
今年2月，陳菲和家人告別了此前的奔波，正式搬進(jìn)了一套65.2平方米的新家。這套住房的租金格外親民，每平方米月租金僅5.8元，折算下來，一年的總租金只需4538元。
“房子面積不算大，但夠住?！标惙茲M臉笑意地說，“日常采購、接送孩子都很方便，這就是我們的家?！?/span>
陳菲的安居故事，正是中衛(wèi)市保障房建設(shè)成效的生動縮影。2021年至2025年3月，中衛(wèi)市累計建成公租房38565套，已分配入住35209套，入住率達(dá)91%。其中，低收入群體入住9338套，保障住房占城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)的20.5%，真正實現(xiàn)符合條件的住房困難家庭“應(yīng)保盡保”。
“我們要讓每一位來到中衛(wèi)的人，都能在這座城市找到一個溫暖的家，讓所有住房困難群眾都能‘住有所居’?！敝行l(wèi)市住房保障中心主任李建明說。
《建議》提出，要“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，并首次明確“因城施策增加改善性住房供給”。
對此，專家解讀表示，這意味著，國家將持續(xù)完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系。
“通過保障性住房滿足基本住房需求，通過商品房提供多樣化改善性住房，通過分類施策、精準(zhǔn)保障，滿足不同群體差異化住房需求，推動實現(xiàn)住有所居、住有宜居?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長馮波說。
此前，在購房過程中出現(xiàn)的交付延期、資金安全等問題，曾讓不少購房者憂心。為破解這些痛點、保障購房人的合法權(quán)益，《建議》明確提出，要“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”。
對此，倪虹在上述署名文章中表示：“在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益?！?/span>
《建議》提到，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。中指研究院分析認(rèn)為，“十五五”時期現(xiàn)房銷售將逐步推進(jìn)，預(yù)計更多庫存量大的城市或區(qū)域會率先跟進(jìn)，而庫存量較小的地區(qū)則會精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏。
品質(zhì)升級：建設(shè)安全舒適
綠色智慧的“好房子”
在明確住房供給分類保障與交易安全保障的基礎(chǔ)上，《建議》進(jìn)一步聚焦人民群眾“住有宜居”的核心訴求，將“好房子”建設(shè)作為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向。
什么樣的房子算好房子？《建議》作出明確界定：“安全舒適綠色智慧”。這一界定并非抽象概念，而是會通過具體標(biāo)準(zhǔn)、實踐探索與制度保障逐步落地。
今年5月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）正式施行，對“好房子”建設(shè)提出底線要求，比如要求新建住宅建筑的層高不低于3.0米，相較于原有標(biāo)準(zhǔn)提高了20厘米；臥室和起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米。
而后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開新聞發(fā)布會，明確表示建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過好的設(shè)計、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質(zhì)。會議還指出，不同地區(qū)、不同面積、不同價位的住房，都應(yīng)有各自符合“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，滿足多樣化的居住需求。
記者注意到，在廣東和浙江，“好房子”建設(shè)已初見成效——今年上半年兩省新建商品房網(wǎng)簽交易面積實現(xiàn)同比增長，二手房交易活躍，市場穩(wěn)定態(tài)勢持續(xù)鞏固。
值得一提的是，接下來不僅新房要建成“好房子”，老房子也要建成或改成“好房子”。
今年6月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要扎實有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，通過形成不斷迭代升級的多層次、不同價格梯度的產(chǎn)品體系，才能激發(fā)住房需求潛力，包括租房和買房、新房和二手房、剛需和改善的循環(huán)。
“存量房的改造更新，不同的情況改造思路和要求差異較大，要突出因地制宜、實事求是的原則，具體項目具體分析，不能搞‘一刀切’?！鼻迦A大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟此前在接受中國城市報記者采訪時提醒，需根據(jù)實際判斷改造必要性。例如，層高未達(dá)3米但無其他功能缺陷的住房，就可繼續(xù)使用；局部翻新可通過加裝電梯等方式快速提升居住便利性；危舊房及條件極差住房則需拆除重建。
“拆除重建分兩種情況，原則上，重建應(yīng)全面執(zhí)行《規(guī)范》，達(dá)到當(dāng)下對“好房子”的底線要求，但如果因場地等原因確實達(dá)不到規(guī)范底線要求，《規(guī)范》還規(guī)定‘當(dāng)條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時，應(yīng)不低于原建造時的標(biāo)準(zhǔn)’?！眳黔Z說。
《建議》還提出，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。
“我國住房庫存巨大，許多建設(shè)于不同年代的房屋存在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)差異，使用壽命和維護(hù)問題突出，單靠開發(fā)新房不能改善存量房的安全與品質(zhì)?！标惤鼙硎?，響應(yīng)“好房子”建設(shè)目標(biāo)，激發(fā)住房改善動力，建設(shè)“安全舒適綠色智慧”的房子，需要制度保障住房長期可使用性及資產(chǎn)安全性，房屋全生命周期安全管理是不可或缺的組成部分。
馮波認(rèn)為，房屋品質(zhì)提升不僅關(guān)乎居住體驗，更能減少建筑垃圾產(chǎn)生，減輕環(huán)境承載壓力，是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。（記者 鄭新鈺）
