房地產(chǎn)兼具居住服務(wù)需求和投資屬性，決定其在任何時(shí)期、任何國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中均占有十分重要的地位。近年來，受多年房地產(chǎn)開發(fā)量價(jià)過度透支、城鎮(zhèn)化增速放緩、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓等多因素的影響，我國商品房銷售與投資出現(xiàn)階段性回落。一些觀點(diǎn)據(jù)此認(rèn)為，隨著開發(fā)規(guī)模下降，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位弱化，甚至不再重要。其實(shí)，這種觀點(diǎn)有失偏頗。一方面，房地產(chǎn)業(yè)包含了開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)，涵蓋投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，僅以開發(fā)規(guī)模判斷，不能全面反映房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化由快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主，房地產(chǎn)在住房服務(wù)、資產(chǎn)管理等方面市場規(guī)模保持著較快增長，發(fā)展的潛力還很大；另一方面，隨著商品房市場逐步消化前期過量開發(fā)帶來的高庫存，市場供求將邁向新的平衡，新房的投資規(guī)模與銷售體量也將回穩(wěn)至合理區(qū)間。
房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的支柱產(chǎn)業(yè)
世界上處于經(jīng)濟(jì)成熟階段的主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，其房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過上百年的發(fā)展，仍是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010至2023年，澳大利亞、德國、日本、英國、美國的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP平均比重分別為12.18%、10.74%、12.06%、12.91%、12.35%，總體處于10%左右的穩(wěn)定區(qū)間，其在宏觀經(jīng)濟(jì)中的占比一直保持在較高水平，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成持續(xù)穩(wěn)定支撐。
從新建規(guī)模看，以日本和韓國為例，2000年至2024年每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，仍保持較高強(qiáng)度，按等比例推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅的規(guī)模應(yīng)在1000萬~1490萬套之間。即使是房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了200多年的美國，2000年至2024年平均每年新竣工的住宅為127.6萬套，每千人年均新建住宅為4.41套，按此數(shù)據(jù)推算，我國城鄉(xiāng)新建住宅規(guī)模至少達(dá)到620萬套。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住宅建設(shè)包括通過原址（或就近）重建、低效用地再開發(fā)等方式，形成“以新?lián)Q舊、以優(yōu)換劣”的更迭機(jī)制，與住房服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營共同構(gòu)成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，既提升居住條件和城市品質(zhì)，也帶動(dòng)建筑、建材、家裝家居等上下游產(chǎn)業(yè)鏈及就業(yè)，進(jìn)一步鞏固了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。
我國房地產(chǎn)潛在需求大，發(fā)展方式將從增量為主向增存并重轉(zhuǎn)變
一是大量存量住房亟待更新。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)住房中1980年以前建成的約占2.98%，1990年以前約占11.62%，房屋的更新改造具有長期性與必然性，在結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能低碳、適老無障礙、加裝電梯、室內(nèi)環(huán)境健康、管線更新、智慧化改造以及社區(qū)公共空間完善等方面，均有持續(xù)提升空間。二是還有一定規(guī)模居民住房亟待改善。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)人均住房面積16平方米以下住房家庭戶占比11.31%，8平方米以下占比2.04%，涉及人口分別約1億人和1800萬人。三是居民對(duì)“安全、舒適、綠色、智慧”好房子的需求強(qiáng)烈。近年來，一些“好房子”項(xiàng)目持續(xù)熱銷，充分說明潛在需求大。當(dāng)前，我國住房建設(shè)的重心正由單純擴(kuò)量轉(zhuǎn)向“增存并重”“以新?lián)Q舊”和“以優(yōu)換劣”的質(zhì)量提升，包括加快完善“15分鐘生活圈”的公共服務(wù)可達(dá)性，讓更多群眾住得安心、住得省心、住得舒心。
我國正處于新房、二手房、租賃住房三元市場體系重塑階段
從房地產(chǎn)市場看，當(dāng)前我國正加快形成以新房、二手房、租賃住房協(xié)同發(fā)展的“三元結(jié)構(gòu)”。其一，新房供給由規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)與品質(zhì)導(dǎo)向，現(xiàn)房化、品質(zhì)化、功能復(fù)合化成為主線，開發(fā)重心由“快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為產(chǎn)品力、工程質(zhì)量、交付可靠性與社區(qū)配套完善度等的全面競爭，充分滿足改善性需求，同時(shí)重點(diǎn)對(duì)職住不平衡區(qū)域和公共服務(wù)完備區(qū)存在的結(jié)構(gòu)性短缺進(jìn)行補(bǔ)位。其二，二手房在以價(jià)換量、稅費(fèi)優(yōu)惠與翻新改造環(huán)節(jié)提效帶動(dòng)下，已成為承接剛性需求的重要渠道，并與家裝家居、節(jié)能設(shè)備改造、適老化改造等形成聯(lián)動(dòng)，形成新的投資增長點(diǎn)。其三，租賃住房作為第三支柱，承接青年與流動(dòng)人口的階段性居住需求，提供“先租后買、試住擇址”的選擇，并對(duì)房地產(chǎn)市場波動(dòng)發(fā)揮緩沖作用。三者共同構(gòu)成“新增優(yōu)化—存量提升—租賃穩(wěn)流動(dòng)”的運(yùn)行機(jī)制。與以往過熱相比，房地產(chǎn)市場在自我調(diào)節(jié)中，將更好滿足多元化需求。
我國房地產(chǎn)正處于從“賣一次”向“管一生”重心轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行方式正由單次“開發(fā)—銷售”的項(xiàng)目導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向“規(guī)劃—建造—交付—運(yùn)營—維保—更新—資產(chǎn)管理”的全生命周期管理。圍繞以人民需求為核心，構(gòu)建支持安全、舒適、綠色、智能的“好房子”體系，房地產(chǎn)行業(yè)由“類制造業(yè)”升級(jí)為“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營”一體化：前端以高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量與交付口碑為基礎(chǔ)，中端通過物業(yè)與社區(qū)運(yùn)營、長租與產(chǎn)業(yè)社區(qū)、能源與運(yùn)維托管、數(shù)字資產(chǎn)管理等形成穩(wěn)定的服務(wù)供給，后端以存量更新與資產(chǎn)價(jià)值維護(hù)，提升行業(yè)經(jīng)營的持續(xù)的閉環(huán)管理。房地產(chǎn)行業(yè)由高度依賴一次性銷售回款，轉(zhuǎn)向銷售收入與運(yùn)營性收入并重的更穩(wěn)健格局，行業(yè)韌性與持續(xù)貢獻(xiàn)能力同步增強(qiáng)。綜合看，隨著全生命周期管理的普及與服務(wù)能力的提升，房地產(chǎn)行業(yè)的核心定位由提供“一次性產(chǎn)品”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)“提供居住與服務(wù)”的服務(wù)性、消費(fèi)性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)不再以一次性建設(shè)規(guī)模體現(xiàn)價(jià)值，而是通過持續(xù)、可感的服務(wù)與運(yùn)營，在日常維修養(yǎng)護(hù)、應(yīng)急保障、弱勢(shì)群體便利性、社區(qū)治理與鄰里關(guān)懷等方面，形成更穩(wěn)健的民生保障與經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。
總之，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)和民生中的重要地位不會(huì)改變，支柱產(chǎn)業(yè)的重要性不會(huì)減弱。但產(chǎn)業(yè)發(fā)展由簡單的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)供給和居住服務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營；由“新建開發(fā)”轉(zhuǎn)向“新增與更新并重、服務(wù)貫穿全周期”的新階段。在現(xiàn)代化人民城市建設(shè)中，房地產(chǎn)將以更穩(wěn)健、更可持續(xù)、更注重民生與效率的方式，繼續(xù)承擔(dān)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)與居住品質(zhì)提升的基礎(chǔ)性支撐作用。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.09.22 浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬
